不動産よもやま話の記事一覧｜名古屋市中村区の不動産売却はセンチュリー21北なごや不動産｜センチュリー21北なごや不動産

　不動産の物件資料に記載している用途地域とはどのようなものでしょうか？

　用途地域は都市計画法に基づいて指定されている地域地区の一つです。

　土地の使用用途の混在を防ぐことを目的としています。

　住宅や商業、工業などの市街地の土地利用の大枠を決めています。

　現時点で、用途地域の種類は１３種類あります。

　
　都市計画法に基づき、用途地域が指定されると、

〇建築出来る建物の種類
〇建ぺい率・容積率
〇建物の高さの制限
〇道路や隣地への斜線制限
〇日影の制限
などが決定されます。

　該当地がどのような用途地域にあるのかによって、建築出来る建物の制限があります。

建物について、色々な種類があります。


一戸建て・・・建物と土地が独立している住宅のこと。あるいは住居が世帯ごとに独立して建てられた住宅。

マンション・・・一般に三階建て以上の中高層住宅で、耐火構造設計の集合住宅のこと。

アパート・・・一般に二階建て以下の木造、軽量鉄骨造の集合住宅のこと。二階部分の出入り口は二階となるので長屋とは異なる。

長屋・・・平屋の連棟式住宅のこと。アパートの違いは、地上に全ての住宅の出入り口があること。

テラスハウス・・・一戸建てを連続させた連棟式低層住宅のこと。一般的には二階建てで各戸に庭がある。

シェアハウス・・・一般に居室のみ独立しており、玄関、キッチン、浴室、トイレなどの水回りは共用となる住宅のこと。

不動産用語で「分かれ」という言葉があります。

これは不動産売買をした際に不動産業者が受領する仲介手数料の配分をいいます。

不動産業者は仲介手数料として一件の取引で、

売主様から売買代金の３％＋６万円＋税を

買主様からも売買代金の３％＋６万円＋税を受領できます。


売却依頼を受けている不動産業者が自社のお客様に購入してもうらうと、

売主様、買主様の両方から仲介手数料を受領することが出来ます。

これを「両手取引」と言います。

業者側からするととても利益効率の良い取引になります。

そんな効率の良い取引をしたいがために、不動産業者によっては、

両直を取るために情報の囲い込みをするところもあります。


話を「分かれ」に戻しますが、

売主様と買主様に別々の不動産業者が担当して取引することを「分かれ」と言います。

私ども、センチュリー21北なごや不動産ではお客様の立場を常に第一に考えて

一番良い取引形態で売却活動をさせて頂きます。

是非、お気軽にご相談下さい。

不動産取引に必要な資格、宅地建物取引士とは？


不動産業者が行う、土地や建物などの不動産取引を円滑、公正に行うために、宅地建物取引業法により定められた国家資格です。

不動産の取引における重要事項の説明や重要事項説明書への記名・押印、不動産の契約書への記名・押印が出来るのは宅建士のみです。

　宅建の資格試験の合格率はだいたい15～17％ほどで推移しています。

　実際に宅建士として業務を行うには、資格試験に合格し、実務経験が２年以上なければなりません。

　また、主任士証の有効期限は５年で、５年ごとに法定講習を受講し更新をする必要があります。

　当然、弊社の従業員も資格は保有しています。

不動産を売却する際に、

不動産仲介業者に販売を依頼して販売をしてもらう「仲介」と、

不動産業者に買ってもらう「買取」があります。

基本的に高く売ろうとした場合には、仲介で売り出すのが一般的ですが、

買取で売る方法にもメリットがあるのでご紹介させて頂きます。


不動産を買取してもらうメリット

①すぐに現金化できる。
　仲介の販売活動は購入希望者を見つけることから始まります。
　基本的には広告活動をして反響を得る、反響営業ですので買い手がみつかるまで時間がかかることがあります。
　買取は買い手が不動産業者ですので、買い手がいる状況から話を始めるので早急な現金化が可能です。

②案内に時間を取られずに済む。
　住んだままで仲介で不動産を販売する際に、内覧希望者が見つかるとその時間に合わせて立ち合いをする必要があります。
　また、内覧希望者が必ず購入するわけではないので、何度も立ち会うことになる可能性もあります。
　買取であれば何度も立ち会って、いつ決まるか分からない不安を抱えることはなくなります。

➂提示額で進められ計画がたてやすい。
　仲介の場合に、不動産の査定価格を提示させて頂きますが、必ずその金額で売買できることを保証するものではありません。
　買取提示額は、その金額であれば確実に売買できる金額であるので、それに基づく住み替えの計画等が可能です。

④契約不適合責任が免責になる。
　個人間の売買の場合、不動産に関して契約に内容に適応しない不動産だった場合に、契約不適合責任を負うことになります。
　買取で売却する場合に、その責任を免責して売買することも可能です。

⑤近所に知られずに売買できる。
　①や②でもご案内させて頂いた通り、広告活動や案内をする必要がありませんので、家を売りに出していることを近所に知られずに売買出来ます。


　仲介での売却に比べて、売買価格自体は基本的に安くなってしまいますが、

不動産業者に買取してもらうことのメリットが大きい場合もあります。

　北なごや不動産では、不動産買取も含めてご提案出来ますので、お気軽にご相談下さい。

不動産にまつわるトラブルでよくあるのが、

越境の問題です。

越境とは、敷地の境界線を建物の庇(ひさし)や塀などが跨っていることで、

水道管やガス管、庭木の樹木や電線も越境に含まれます。

越境が発覚するのは、確定測量を行った際が多いです。

隣地さんとの立会のもとに境界を確定してみると庇が越境していたなんてことはしばしばあります。

その場合は、お互いが越境をしていることを確認した上で、庇や塀が越境していれば、再建築の際に解消するとの約束を覚書を交わすことが一般的です。

越境がある場合に、金融機関によっては融資が組めなかったり、建築に支障が出たりすることもあります。

確定測量には費用が発生するので、売買契約締結後に実施することが多いですが、

不確定な要素も含まれるので、最終的に売却を決めているのであれば事前に測量の実施をおすすめします。

六曜とは？

カレンダーに記載されている「大安」や「先勝」などを六曜と言います。

六曜とは、毎日の吉凶を占う際の。先勝、友引、先負、仏滅、大安、赤口の順番で６種類の「曜」があり、

カレンダーに六曜が記載されていることも珍しくありません。

六曜と行事の関係性は、次の様になります。

結婚式・・・〇　友引と大安
　　　　　　×　仏滅と赤口

葬式・・・×友引

お参り・・・〇　六曜は関係ない

お祝い事・・・〇　友引・大安
　　　　　　　×　仏滅・赤口

引越し・・・〇　大安
　　　　　　×　仏滅・赤口

契約事・・・〇　大安
　　　　　　×　仏滅・赤口

お見舞い・・・〇　先負け・大安
　　　　　　　×　友引・仏滅・赤口


気にされる方は参考にして下さい。

良さそうな土地を見つけたけど、建築条件だった。。。

　そんなことありませんか？

　そもそも建築条件とはどんなことでしょうか？

　建築条件付き土地とは、「条件」のある土地のことです。

　条件とは、土地を購入する際に建物を建てる建築業者の指定があることです。

　施工業者は土地の売主か売主の指定した業者で、期限は契約後３か月以内が一般的です。

　おおよその流れはこのような感じです。

１．建築条件付きの土地契約を締結する。
２．指定された建築業者と建物の打合せをする。
３．建築会社と請負契約を締結する。
４．土地の決済をして移転登記をする。
５．工事の着工、完成。

　先ほどの3か月の期間は、1～３に該当します。

　その期間に、建築請負工事が締結できない場合は土地の売買契約も白紙になります。

不動産屋さんの定休日について


　不動産屋さんの定休日って火曜日・水曜日が多いですよね。

どうしてでしょうか？

　土日にお客様が実際に物件を見られたり、商談をされることが多いです。

ですので、まずは土曜日・日曜日は営業日として外せません。

　そして、土日で商談した物件のご質問や契約書等を月曜日に調査、作成します。

　木曜日、金曜日には、週末にお客様に紹介する物件の下見や資料の作成をし、

アポを取ります。

　となると、週休２日を休みを取ろうとすると、火曜日・水曜日となります。


　また、面白い話で不動産屋さんは、職業柄、水と火を嫌うので、

火曜日と水曜日を休むという説もあります。

マンションの面積の謎


マンションの広告表記の面積は、実際より広いって知ってました？

まず、こちらをご覧ください。




黒色部分が柱と壁です。

青色部分が居住部分です。

　青色の部分の面積を、壁の側なので、「内法(うちのり)面積」と言います。

　実際に、家具を置いたり生活できるのはこちらの部分だと思いますが、

　広告や物件資料に記載してあるマンションの面積は、

赤色の線より内側で表記しています。

　壁の中心線から測っているので。「壁芯(へきしん)面積」と言います。

　実際に住めない部分も含めて表示されているのです。

　これは広告表示上、どちらを表示しても差し支えないので広い方の数字を記載してあるのです。

　ほぼ、全てのマンションが「壁芯面積」を謳っています。構造等にとって壁の厚さや柱の大きさも違うので、同じ面積でも実際の面積は前後するかもしれませんね。